Veelgestelde vragen over erfpacht

Wat zijn de actuele canonpercentages?

Actuele canonpercentages (vanaf 15 februari 2017).

Woningen Appartementen

Offerte tarief 5,1% 5,4%

Wanneer heb ik een notariële erfpachtopinie nodig?

Sinds 1 April 2012 stellen de meeste banken bij een financieringaanvraag voor een woning die op particuliere erfpacht staat, het aanleveren van een notariële opinie verplicht. Deze notariële erfpachtopinie dient te voldoen aan de gestelde richtlijnen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).

Voor meer informatie: notariële erfpachtopinie

Aanvraag formulier erfpachtopinie; 
Aanvraag notariële opinie

Hoe bereken ik de tussentijdse terugkoop prijs?

Tussentijdse terugkoop
Bij Grondvermogen bestaat het recht om 30 jaar na de vestiging van het erfpacht de grond terug te kopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. De terugkoopfactor is een getal dat gebruikt wordt om de terugkoopsom van de grond te berekenen. De hoogte van de terugkoopfactor is opgenomen in de erfpachtakte.

Daarnaast is er doorlopend van jaar 10 tot jaar 30 ook het recht om de grond terug te kopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een opslag van zes keer de geldende jaarcanon.

Rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
Het erfpachtrecht is gevestigd op 1 juni 2009.
De tussentijdse terugkoop levering vindt plaats op 15 januari 2021.
De eerst volgende herzieningsdatum is 1 juni 2039.
Het canonpercentage bij de vestiging van het erfpachtrecht bedraagt 5%.
De terugkoopfactor (voorafgaande aan de herzieningsdatum) is 25.
De opslag voor tussentijdse koop is 6.
De maandelijkse canon per 1 januari 2021 bedraagt: EUR 1.009,17.
Uitwerking:
De terugkoopprijs bedraagt dan:
EUR 1.009,17 x 12 x (25 + 6)= EUR 375.411.

Hoe bereken ik de terugkoop prijs 30 jaar na uitgifte?

Terugkoopfactor bij herijking
De terugkoopfactor is een getal dat gebruikt wordt om de terugkoopsom van de grond te berekenen. De hoogte van de terugkoopfactor is opgenomen in de erfpachtakte. De terugkoopfactor is gelijk aan (1/canonpercentage op het moment van aangaan respectievelijk herijking). De terugkoopfactor zorgt ervoor dat de grondwaarde en de canon gelijk oplopen met inflatie.

Rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
De herzieningsdatum is 15 januari 2050.
De maandelijkse canon per 1 januari 2050 bedraagt: EUR 1009,17.
De terugkoopfactor (voorafgaande aan de herzieningsdatum) is 25.
Uitwerking:
De terugkoopprijs bedraagt dan:
EUR 1.009,17 x 12 x 25 = EUR 302.751,00.”.

Wat zijn de fiscale consequenties?

In het navolgende wordt verondersteld dat de woning (volledig) kwalificeert als “eigen woning” in de zin van artikel 3:111 Wet inkomstenbelasting 2001. Daarvan is bijvoorbeeld geen sprake indien uw woning behoort tot het vermogen van een onderneming of indien deze niet als hoofdverblijf is aan te merken, zoals een vakantiewoning.

Bij de aankoop van een woning op Grondvermogen kwalificeert de canon die u moet betalen op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving in beginsel in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen woning.

De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen.

Onder welke regelgeving valt Grondvermogen?

Grondvermogen is geen financieel product zoals gedefinieerd in de Wet Financieel Toezicht (WFT) en daarmee vallen de aanbieding van Grondvermogen en transacties met tussenpersonen met betrekking tot Grondvermogen niet onder de Wft. Dit betekent dat geen toezicht wordt uitgeoefend op grond van het Deel Prudentieel toezicht financiële ondernemingen en het Deel Gedragstoezicht financiële ondernemingen van de Wft.

Hoe gaat Grondvermogen om met eventuele klachten?

Grondvermogen streeft naar 100% klanttevredenheid.

Mocht u onverhoopt niet tevreden zijn over onze dienstverlening of over uw tussenpersoon, dan verzoeken wij u contact met ons op te nemen. Wellicht kunnen wij uw probleem direct oplossen. Bovendien stelt u ons zo in staat om onze dienstverlening verder te optimaliseren.

Wij ontvangen uw eventuele klacht bij voorkeur via het volgende Email adres: grondvermogen@vanlanschot.com.

Wij streven ernaar uw klacht binnen 20 werkdagen volledig af te handelen. Na ontvangst van een klacht laten wij u weten wie uw klacht behandelt. Na het in behandeling nemen van de klacht verneemt u van ons de stand van zaken omtrent uw klacht.

Zijn er consequenties voor gemeentelijke heffingen en verzekeringen?

Als erfpachter blijft u dezelfde gemeentelijke heffingen betalen als die u betaalde als eigenaar van de grond. Er verandert ook niets voor uw woonhuisverzekering.

Inzake WOZ en heffingen
De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen.

Wat als een nieuwe eigenaar van de grond andere plannen heeft?

Dit heeft geen enkele invloed of gevolg.

Zolang het recht van erfpacht van kracht is, kan de nieuwe eigenaar zonder uw medewerking niets aan de erfpacht- en opstalbepalingen veranderen.

Hoe zit het met de verkoopbaarheid van de woning?

Wanneer u gaat verhuizen, verkoopt u de woning als erfpachtrecht. Onderdeel van het verkooprecht is de verplichting tot betaling van canon. Een koper van een woning neemt deze verplichting van u over en zal hierdoor minder voor uw woning willen betalen dan wanneer u de woning op vol eigendom zou hebben verkocht. Overigens hoeft dit financieel geen nadelige gevolgen voor u te hebben. U koopt de woning ook voor een lagere prijs dan wanneer u deze op vol eigendom zou hebben gekocht.

Bij een verkoop van het erfpachtrecht blijft de eigendom van de grond bij de Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen. U hoeft geen goedkeuring te vragen van Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen voor de verkoop van het erfpachtrecht.

Risico op verminderde verkoopbaarheid

U moet er rekening mee houden dat uw woning met Grondvermogen langer in de verkoop kan staan of alleen met een verlies ten opzichte van de getaxeerde verkoopprijs kan worden verkocht. Een aantal hypotheekverstrekkers verstrekt op dit moment geen hypothecaire geldlening op woningen op erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden. Dit kan het voor potentiële kopers van uw woning lastiger maken om de aankoop van uw woning te financieren.

Wat zijn de risico's?

Verminderde verkoopbaarheid
U moet er rekening mee houden dat uw woning met Grondvermogen langer in de verkoop kan staan of alleen met een verlies ten opzichte van de getaxeerde verkoopprijs kan worden verkocht. Een aantal hypotheekverstrekkers verstrekt op dit moment geen hypothecaire geldlening op woningen op erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden. Dit kan het voor potentiële kopers van uw woning lastiger maken om de aankoop van uw woning te financieren.

Mogelijke beperking aan aftrekbaarheid canon
Net als hypotheekrente is de maandelijkse canon van Grondvermogen een last die aftrekbaar kan zijn in Box 1 voor een eigen woning. U moet er rekening mee houden dat de maandelijkse canon op enig moment niet meer aftrekbaar zal zijn in Box 1 of alleen onder voorwaarden.

Openbare verkoop van uw woning bij wanbetaling
Wanneer u de canon gedurende enige tijd niet betaalt, kan dat ernstige consequenties voor u hebben. De uiterste consequentie van het niet betalen van de canon is dat de grond inclusief uw woning (openbaar) wordt verkocht. U ontvangt de waarde van de erfpacht na aftrek van achterstallige canon, kosten en uw eventuele schuld aan een hypothecaire geldverstrekker. Dit kan betekenen dat u niets ontvangt en zelfs een restschuld overhoudt.

De grondwaarde stijgt met inflatie
De waarde van de grond wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer u (of een koper van uw woning) na 30 jaar besluit om de grond terug te kopen, betaalt u niet de oorspronkelijke grondwaarde (bijvoorbeeld €75.000), maar de geïndexeerde grondwaarde (€135.852 bij een inflatie van 2% per jaar). Tegenover de indexatie van de grondwaarde staan lagere maandlasten. U kunt dit risico beperken door de bespaarde maandlasten niet consumptief aan te wenden, maar te sparen.

De canon stijgt met inflatie
De canon wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer uw inkomen niet stijgt met inflatie, nemen uw maandlasten als percentage van uw inkomen toe. Tegenover de indexatie van de canon staan lagere maandlasten. U kunt dit risico beperken door de bespaarde maandlasten niet consumptief aan te wenden, maar te sparen.

Daling van de rente
Een daling van de rente leidt tot een stijging van de contante waarde van de erfpachtverplichtingen. Dit is ongunstig voor de verkoopprijs van uw woning (bij een daling van de rente zal de koper van uw woning de canon relatief hoog vinden). Wanneer een daling van de rente tegelijkertijd tot een stijging van de waarde van woningen leidt, hoeft een daling van de rente per saldo niet negatief voor u te zijn.

Beperkingen aan terugkoop
Gedurende de eerste 10 jaar na vestiging resp. herijking van de canon kunt u de grond niet terugkopen. Alleen 30 jaar na de vestiging resp. herijking kunt u de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. In alle andere gevallen betaalt u een opslag van 6 keer de geldende jaarcanon.

Kwaliteitseisen voor grond van woningen

Grondvermogen hanteert objectieve criteria, de zogenaamde kwaliteitseisen, bij het bepalen of bepaalde grond wel of niet kan worden gekocht.
Bijvoorbeeld, Grondvermogen koopt geen grond die vervuild is.

De kwaliteitseisen zijn in detail uitgewerkt. Klik hier voor meer informatie.

Contact

grondvermogen@vanlanschot.com

Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1

KvK: 3429 3787

Bezoekadres:
Leonardo da Vinciplein 60
5223 DR  ‘s-Hertogenbosch (alleen op afspraak)