Grondvermogen erfpacht

In de erfpachtovereenkomst staan soms lastig te begrijpen bepalingen. Hieronder treft u de antwoorden op een aantal veelgestelde vragen aan en kunt u een uitleg vinden op belangrijke begrippen uit de akte van erfpacht.

Veelgestelde vragen over erfpacht

Hoe bereken ik de tussentijdse terugkoopprijs?

Tussentijdse terugkoop
Bij Grondvermogen bestaat het recht om 30 jaar na de vestiging van het erfpacht de grond terug te kopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. De terugkoopfactor is een getal dat gebruikt wordt om de terugkoopsom van de grond te berekenen. De hoogte van de terugkoopfactor is opgenomen in de erfpachtakte.

Daarnaast is er doorlopend van jaar 10 tot jaar 30 ook het recht om de grond terug te kopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een opslag van zes keer de geldende jaarcanon. Meer informatie over tussentijdse terugkoop treft u hier aan.

Terugkoopfactor bij herijking
De terugkoopfactor is een getal dat gebruikt wordt om de terugkoopsom van de grond te berekenen. De hoogte van de terugkoopfactor is opgenomen in de erfpachtakte. De terugkoopfactor is gelijk aan 1 gedeeld door het canonpercentage op het moment van aangaan respectievelijk herijking.

Rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
De herzieningsdatum is 15 januari 2050.
De maandelijkse canon per 1 januari 2050 bedraagt: EUR 1009,17.
De terugkoopfactor (voorafgaande aan de herzieningsdatum) is 25.
Uitwerking:
De terugkoopprijs bedraagt dan:
EUR 1.009,17 x 12 x 25 = EUR 302.751,00.

Wat is indexatie van de canon?

In de erfpachtvoorwaarden staat opgenomen dat de canon jaarlijks wordt aangepast voor prijsstijgingen (de zogenaamde inflatie). Deze jaarlijkse aanpassing per 1 januari geschiedt op grond van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens van de maand september van het voorgaande jaar, die wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Jaarlijks in december ontvangt u van ons bericht hoeveel de canon voor het aankomende jaar bedraagt.

Hoe zit het met de verkoopbaarheid van de woning?

Wanneer u gaat verhuizen, verkoopt u de woning als erfpachtrecht. Onderdeel van het erfpachtrecht is de verplichting tot betaling van canon. Een koper van een woning neemt deze verplichting van u over en zal hierdoor minder voor uw woning willen betalen dan wanneer u de woning op vol eigendom zou hebben verkocht.

Bij een verkoop van het erfpachtrecht blijft de eigendom van de grond bij de Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen. U hoeft geen goedkeuring te vragen van Stichting bewaarentiteit Grondvermogen Woningen voor de verkoop van het erfpachtrecht.

Zijn er consequenties voor gemeentelijke heffingen en verzekeringen?

Als erfpachter blijft u dezelfde gemeentelijke heffingen betalen als die u betaalde als eigenaar van de grond. Er verandert ook niets voor uw woonhuisverzekering.

Inzake WOZ en heffingen
De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen.

Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning?

Als erfpachter blijft u eigenaar van de woning en dus ook zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning, tuin en andere opstallen.

Wat zijn de fiscale consequenties?

In het navolgende wordt verondersteld dat de woning (volledig) kwalificeert als “eigen woning” in de zin van artikel 3:111 Wet inkomstenbelasting 2001. Daarvan is bijvoorbeeld geen sprake indien uw woning behoort tot het vermogen van een onderneming of indien deze niet als hoofdverblijf is aan te merken, zoals een vakantiewoning.

De canon die u moet betalen kwalificeert op basis van de huidige fiscale wet- en regelgeving in beginsel in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen woning.

De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van erfpacht geen gevolgen.

Wat is een notariële erfpachtopinie en wanneer is deze benodigd?

Sinds 1 April 2012 stellen de meeste banken bij een financieringaanvraag voor een woning die op particuliere erfpacht staat, het aanleveren van een notariële opinie verplicht. Deze notariële erfpachtopinie dient te voldoen aan de gestelde richtlijnen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).

In deze notariële erfpachtopinie staat of uw erfpachtovereenkomst in aanmerking komt voor bancaire financiering. Hierbij wordt o.a. gekeken naar de duur van het erfpachtrecht,  de canon en canonaanpassing, vergoedingsregeling en de wijze waarop wijzigingen binnen het erfpachtcontract kunnen worden doorgevoerd. Een woning op Grondvermogen erfpachtvoorwaarden komt in aanmerking voor een positieve “groene” notariële erfpachtopinie, mits de erfpachter een natuurlijk persoon is.

Als U uw woning wilt verkopen adviseren wij u om in het verkoopinformatiepakket of brochure van de woning zo’n erfpachtopinie op te nemen. Hiermee weet een potentiele koper dat de erfpacht-voorwaarden aan de financieringsvoorwaarden voldoen die de banken onder andere stellen voor de verstrekking van een financierings- of hypotheekaanvraag.

Wat zijn de risico's?

Verminderde verkoopbaarheid
U moet er rekening mee houden dat uw woning met Grondvermogen langer in de verkoop kan staan. Een aantal hypotheekverstrekkers verstrekt op dit moment geen hypothecaire geldlening op woningen op erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden. Dit kan het voor potentiële kopers van uw woning lastiger maken om de aankoop van uw woning te financieren.

Mogelijke beperking aan aftrekbaarheid canon
Net als hypotheekrente is de maandelijkse canon van Grondvermogen een last die aftrekbaar kan zijn in Box 1 voor een eigen woning. U moet er rekening mee houden dat de maandelijkse canon op enig moment niet meer aftrekbaar zal zijn in Box 1 of alleen onder voorwaarden.

Openbare verkoop van uw woning bij wanbetaling
Wanneer u de canon gedurende enige tijd niet betaalt, kan dat ernstige consequenties voor u hebben. De uiterste consequentie van het niet betalen van de canon is dat de grond inclusief uw woning (openbaar) wordt verkocht. U ontvangt de waarde van de erfpacht na aftrek van achterstallige canon, kosten en uw eventuele schuld aan een hypothecaire geldverstrekker. Dit kan betekenen dat u niets ontvangt en zelfs een restschuld overhoudt.

De grondwaarde stijgt met inflatie
De waarde van de grond wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer u (of een koper van uw woning) na 30 jaar besluit om de grond terug te kopen, betaalt u niet de oorspronkelijke grondwaarde (bijvoorbeeld €75.000), maar de geïndexeerde grondwaarde (€135.852 bij een inflatie van 2% per jaar).

De canon stijgt met inflatie
De canon wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt hierdoor met de inflatie. Wanneer uw inkomen niet stijgt met inflatie, nemen uw maandlasten als percentage van uw inkomen toe.

Daling van de rente
Een daling van de rente leidt tot een stijging van de contante waarde van de erfpachtverplichtingen. Dit is ongunstig voor de verkoopprijs van uw woning (bij een daling van de rente zal de koper van uw woning de canon relatief hoog vinden).

Beperkingen aan terugkoop
Gedurende de eerste 10 jaar na vestiging resp. herijking van de canon kunt u de grond niet terugkopen. Alleen 30 jaar na de vestiging resp. herijking kunt u de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. In alle andere gevallen betaalt u een opslag van 6 keer de geldende jaarcanon.

Onder welke regelgeving valt Grondvermogen?

Grondvermogen is geen financieel product zoals gedefinieerd in de Wet Financieel Toezicht (WFT) en daarmee valt het erfpachtproduct van Grondvermogen niet onder de Wft. Dit betekent dat geen toezicht wordt uitgeoefend op grond van het Deel Prudentieel toezicht financiële ondernemingen en het Deel Gedragstoezicht financiële ondernemingen van de Wft.

Hoe gaat Grondvermogen om met eventuele klachten?

Grondvermogen streeft naar 100% klanttevredenheid.

Mocht u onverhoopt niet tevreden zijn over onze dienstverlening, dan verzoeken wij u contact met ons op te nemen. Wellicht kunnen wij uw probleem direct oplossen. Bovendien stelt u ons zo in staat om onze dienstverlening verder te optimaliseren.

Wij ontvangen uw eventuele klacht bij voorkeur via het volgende Email adres: info@grondvermogen.nl.

Wij streven ernaar uw klacht binnen 20 werkdagen volledig af te handelen. Na ontvangst van een klacht laten wij u weten wie uw klacht behandelt. Na het in behandeling nemen van de klacht verneemt u van ons de stand van zaken omtrent uw klacht.

Begrippenlijst

Canon

Canon is de vergoeding die de erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond.
De aanvangscanon is vastgelegd in het erfpachtcontract.
De canon stijgt jaarlijks met het consumentenprijsindexcijfer, de zogenaamde indexatie.

De canon wordt geïndexeerd. Dat wil zeggen dat zij wordt aangepast aan de inflatie. Hoe de canonindexering wordt berekend, is opgenomen in de algemene bepalingen van het erfpachtcontract ook wel de akte van uitgifte.

Voor Grondvermogen geldt de volgende berekening, tenzij anders in de akte vermeld

  1. De canon wordt per een januari van ieder jaar geïndexeerd.
  2. De indexatie als bedoeld in het vorige lid geschiedt op grond van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens (jaar op jaar methode) (‘CPI’), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna te noemen: ‘CBS’).

Berekening van canon na indexatie (nieuwe canon) geschiedt als volgt:

  1. het bedrag van de maandelijkse canon verschuldigd in enig jaar, is met afronding op hele centen naar boven, gelijk aan (A) de maandelijkse canon verschuldigd over de maand december in het voorafgaande jaar – de “basismaand” – vermenigvuldigd met één komma nul (1,0), of, indien dat hoger is, met de hierna onder b te vermelden breuk;
  2. van de hiervoor onder a bedoelde breuk wordt (B) de teller gevormd door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar waarin de basismaand zich bevindt en (C) de noemer door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar onmiddellijk voorafgaande aan het jaar waarin de basismaand zich bevindt.

De nieuwe maandelijkse canon wordt dus berekend met de formule A x B/C = nieuwe maandelijkse canon.

Indexatie in de afgelopen jaren

    Jaar                Inflatie

1-1-2009 3,10%
1-1-2010 0,40%
1-1-2011 1,60%
1-1-2012 2,70%
1-1-2013 2,30%
1-1-2014 2,40%
1-1-2015 0,90%
1-1-2016 0,60%
1-1-2017 0,10%
1-1-2018 1,50%
1-1-2019 1,90%
1-1-2020 2,60%

Canon op basis van grondwaarde

Bij de levering van de grond wordt de canon vastgesteld. Uitzonderingen daargelaten is het dan geldende canontarief bepalend. De canon is een percentage dat wordt berekend over de grondwaarde. De canon dient in maandelijkse termijnen door de erfpachter betaald te worden.

De maandelijkse canon wordt berekend door het Canonpercentage te vermenigvuldigen met de Grondwaarde en het resultaat daarvan te delen door twaalf (12 maanden) en het resultaat daarvan af te ronden op hele eurocenten.

Rekenvoorbeeld maandelijkse canon:

Het Canonpercentage bedraagt: 4,0%

De Grondwaarde bedraagt: EUR 100.000

De jaarcanon bedraagt dan EUR 4.000 (= 4% x EUR 100.000)

De Maandelijkse canon bedraagt dan EUR 333,33 (= EUR 4.000 gedeeld door 12 maanden)

Erfpachtcontract

Overeenkomst tussen erfpachter als gebruiker, en de grondeigenaar als eigenaar van de grond.

Erfpachtopinie

Sinds 1 April 2012 stellen de meeste banken bij een financieringsaanvraag voor een woning die op particuliere erfpacht staat, het aanleveren van een notariële opinie verplicht. Deze notariële erfpachtopinie dient te voldoen aan de gestelde richtlijnen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).

Erfpachtrecht

Erfpacht is een zogenaamd beperkt zakelijk recht. Het geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak te houden en te gebruiken als ware hij eigenaar. Als vergoeding voor dat gebruik betaalt de erfpachter canon, in maandelijkse termijnen.

Opstallen

Alles wat op een stuk grond gebouwd, geplaatst of geplant is.

Terugkoopfactor bij herijking

De terugkoopfactor is een getal dat gebruikt wordt om de terugkoopsom van de grond te berekenen. De hoogte van de terugkoopfactor is opgenomen in de erfpachtakte. De terugkoopfactor is gelijk aan (1 gedeeld door het canonpercentage op het moment van aangaan respectievelijk herijking).

Rekenvoorbeeld

Uitgangspunten:
De herzieningsdatum is 15 januari 2050.
De maandelijkse canon per 1 januari 2050 bedraagt: EUR 1.009,17.
De terugkoopfactor (voorafgaande aan de herzieningsdatum) is 25.


Uitwerking:

De terugkoopprijs bedraagt dan:
EUR 1.009,17 x 12 x 25 = EUR 302.751,00.

Tussentijdse terugkoop

Bij Grondvermogen bestaat het recht om 30 jaar na de vestiging van het erfpacht de grond terug te kopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. De terugkoopfactor is een getal dat gebruikt wordt om de terugkoopsom van de grond te berekenen. De hoogte van de terugkoopfactor is opgenomen in de erfpachtakte

Daarnaast is er doorlopend van jaar 10 tot jaar 30 ook het recht om de grond terug te kopen tegen de geïndexeerde grondwaarde plus een opslag van zes keer de geldende jaarcanon. Meer informatie over tussentijdse terugkoop treft u hier aan.